Isännöitsijän toimenkuvan laajuuden määrittää aina taloyhtiön hallitus, joten isännöitsijää voi pitää taloyhtiön oikeana kätenä. Olette taloyhtiöiden lähin tuki niin kiinteistön korjaustarpeen hallinnassa kuin korjaushankkeiden toteuttamisessa. Haluankin kysyä, miten voisimme auttaa teitä onnistuneen putkiremonttihankkeen mahdollistamisessa.
Jotta kiinteistöä voidaan huoltaa asianmukaisesti ja kiinteistön parhaaksi, yksi tärkeimmistä asioista on taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän välinen luottamuksellinen yhteistyö. Miten me pääurakoitsijana voisimme auttaa sen tiivistämisessä?
Kirjallisuudessa isännöitsijän tärkeimmiksi tehtäviksi nousevat tiivistettynä:
Yksi keskeisimmistä osakokonaisuuksista on ylläpitää kiinteistön kuntoa ja varmistaa korjauksilla, että kiinteistön arvo säilyy. Tarpeelliset korjaukset kirjataan korjaustarvesuunnitelmaan, josta yhtiökokous näkee remontointitarpeiden sisällön ja aikataulun seuraaville 5–10 vuodelle. Esimerkiksi putkiremontti käynnistetään korjaustarvesuunnitelman pohjalta.
Väitän, että jokaisen taloyhtiön tahtotila on sama niin putkiremontissa kuin korjaustyöissä yleensäkin: pystyä toteuttamaan pakolliset remontit mahdollisimman hallitusti ja pitää asuminen mahdollisimman kokonaisedullisena.
Jotta korjaustarvesuunnitelma saadaan laadittua riittävän kattavasti ja realistisesti ja kiinteistön parhaaksi, yksi tärkeimmistä asioista on ehdottomasti taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän välinen luottamuksellinen yhteistyö. Avoin vuorovaikutus yhdistää hallituksen jäsenten kyvyt sekä isännöitsijän kokemuksen, ammatillisen taustan ja laajan verkoston. Remontointitarpeista uskalletaan puhua, mutta ajatuksia pystytään myös haastamaan ja aidosti pohtimaan, mikä olisi parasta kiinteistölle.
Taloyhtiöjuridiikan mukaan vastuu putkiremontin edistämisestä on taloyhtiön hallituksella. Hallituksen tehtävänä on muun muassa suunnitella remontti, hoitaa viranomaisyhteistyö, hankkia rahoitus ja kilpailuttaa remontin osakokonaisuudet. Hallitus voi käyttää isännöitsijää apuna siinä laajuudessa kuin haluaa.
On sanomattakin selvää, että onnistunut putkiremontti rakennetaan tiiviissä yhteistyössä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kesken. Mielenkiintoista onkin pohtia, miksi yhteistyö rakennetaan niin usein perinteisen kokonaishintaisen urakoinnin kautta.
Taloyhtiön tavoitteeksi voi nimetä riskien minimoinnin. Putkiremonteissa tämä tarkoittaa toteutustavan valintaa: riskittömin voittaa. Riskittömyydellä tarkoitetaan sitä, että riskit joko tunnetaan tai ne voidaan ennustaa.
Isännöitsijän intressinä voi nähdä oman kokemuksen ja verkoston hyödyntämisen taloyhtiön hyväksi. Mitä enemmän taloyhtiö kokee saavansa apua oikea-aikaisesta isännöinnistä, sitä tiiviimmäksi yhteistyö voi kehittyä ja luottamus syventyä.
Helpoiten putkiremontti etenee, kun tehdään niin kuin ennenkin. Perinteinen kokonaishintainen urakointi tunnetaan toteutustapana läpikotaisin. Se on taloyhtiölle näennäisesti riskitön tiukan kilpailuttamisen ansiosta. Valinta tehdään aina yhdenmukaistetun vertailun perusteella. Isännöitsijällä on yleisimmin kokemusta juuri tästä toteutustavasta, joten taloyhtiön tarpeita on helppo palvella.
Päätoteuttajana pohdin, miten voisimme parhaiten auttaa isännöitsijän ja taloyhtiön välisen luottamuksen lujittumista yhä tiiviimmäksi.
Tehokkaimmin se onnistuu vaihtoehtoisilla toteutustavoilla. Ne tarjoavat heti hankesuunnitteluvaiheen jälkeen etuja, joihin perinteinen kilpailu-urakointi ei pysty. Kilpailu-urakoinnin heikko kohta on se, että putkiremontin toteutuva hinta ja suunnitteluratkaisut määräytyvät vasta toteutusvaiheessa. Vaikka putkiremontti rakentuu näennäisesti riskittömästi pala palalta, luottamuksen kannalta kriittiset asiat jäävät epäselviksi: pitääkö aikataulu, mitä tämä todellisuudessa maksaa ja kuinka paljon lisä- ja muutostöitä tulee.
Siksi vaihtoehtoiset toteutustavat, kuten toteutussuunnittelun ja toteutuksen yhdistävä TÄSMÄ®-putkiremonttimme, voivat tuoda seuraavia etuja, jotka parantavat keskinäistä luottamusta.
Kun putkiremontti siintää horisontissa, aika on rahaa. Yhdistämällä toteutussuunnittelu ja toteutus yhdeksi kokonaisuudeksi hankkeen kestoa voidaan lyhentää ilman, että suunnittelua tai toteutusta tarvitsee kiirehtiä. Putkiremontin kulku ja päätöksentekopisteet ovat tunnetut, jolloin taloyhtiön roolia voidaan rakentaa osallistavaksi oikeissa kohdissa. Taloyhtiö voi turvallisin mielin luottaa siihen, että hanke etenee aikataulussa ja että taloyhtiön tarve huomioidaan oikealla tavalla hankkeen aikana. Näin vaikutusmahdollisuudet kasvavat.
Taloyhtiön ja sen osakkaiden tarpeet ovat aina yksilölliset, ja putkiremontin suunnitelmat perustuvat niihin. Perinteisesti valmiit suunnitteluratkaisut nähdään vasta pitkähkön toteutussuunnitteluvaiheen jälkeen. TÄSMÄ®-tyyppisessä kokonaisvastuurakentamisen mallissa taloyhtiölle voidaan tuottaa nopeastikin luonnos tarpeisiin sopivista, valmiiksi yhteensovitetuista ja viranomaisten hyväksymistä suunnitteluratkaisuista. Kokonaisuutta voidaan hioa vaikka tilakohtaisesti ja määrittää taloyhtiön budjettiin sopivat laatutasot.
Onnistuneessa putkiremontissa tärkeintä ovat selkeät roolit. Kun esimerkiksi toteutussuunnittelu ja toteutus yhdistetään, putkiremontin organisaatio rakentuu kokonaisvastuullisen urakoitsijan ympärille. Se selkeyttää rooleja. Taloyhtiölle asiat tulevat helposti päätettäviksi oikeaan aikaan, ja KVR-urakoitsija hoitaa taustatyön ja ratkaisuehdotusten kokoamisen itsenäisesti.
Kukapa ei haluaisi huoletonta putkiremonttia? Kun suunnittelu ja toteutus yhdistetään kokonaisvastuullisesti, taloyhtiön ei tarvitse stressata aikataulusta, laadusta tai palvelusta. Ennen toteutussuunnittelua laadittu yksi sopimus kuvaa tulevan hankkeen tavoitteet ja laatutason. Sen jälkeen pidetään se, mitä on luvattu, eikä aikaa tarvitse käyttää sisällön muokkaamiseen.
Jo hankesuunnitelman perusteella taloyhtiö saa näkymän putkiremontin hintarakenteeseen tarkkuudella, joka perinteisesti saadaan vasta urakoitsijakilpailutuksen jälkeen. Muodostettua kokonaishintaa voidaan käyttää hankkeen sisällön hienosäätämiseen tilaajan budjetin mukaiseksi, jolloin esimerkiksi putkiremontin rahoitustarve saadaan tarkaksi jo ennen toteutussuunnitteluun ryhtymistä.
Putkiremonttihankkeissa tavoitteemme on sama: luoda yhä avoimempaa, sujuvampaa ja rooleiltaan selkeämpää putkiremontointia, jotta hanke olisi meille jokaiselle helpompi.
Seuraavassa blogiosassa summaan tähänastisen blogisarjan kahdeksan jakson oivallukset helposti jäsennettyyn tiivistelmään.
Haluatko keskustella taloyhtiönne linjasaneerauksesta? Lähetä viesti lomakkeella tai soita suoraan – vastaamme mahdollisimman pian.
