Aiemmassa osassa väitin, että perinteisen kokonaishintaisen putkiremontin suosio perustuu päätöksenteon helppouteen. Päätöksenteko perustuu osin tietämykseen ja hankekohtaisiin analyyseihin, mutta suurelta osin aiempiin näkemyksiin ja mielipiteisiin. Siksi uudet toteutusmuodot vaativat yleistyäkseen riskittömyyttä. Tässä blogissa paneudutaan siihen, miten perinteiselle kokonaishintaiselle putkiremontille luodaan vaihtoehtoinen tarjous, josta ei ole yhtään hyvää syytä kieltäytyä.
Tilaaja pyrkii toteutusmuotoa valitessaan löytämään riskittömimmän vaihtoehdon. Kynnys uuden kokeiluun on suuri, mikäli vaihtoehtoihin liittyy epävarmuutta.
Jari Heikkilä (2016) on kirjoittanut erinomaisen diplomityön päätöksentekoprosessin vaikutuksesta rakennushankkeen toteutusmuodon valintaan. Lainaan suoraan sivulta 31:
”– tilaaja pyrkii toteutusmuotoa valitessaan löytämään riskittömimmän vaihtoehdon. Kynnys uuden kokeiluun on suuri, mikäli vaihtoehtoihin liittyy epävarmuutta, eikä tilaaja edes harkitse uusien toteutusmuotojen käyttöönottoa, ellei tunne siihen liittyviä ihastuttavuusominaisuuksia.”
Pureudutaan kolmeen kohtaan, joilla epävarmuuteen liittyviä riskejä pienennetään.
Putkiremonttihanke on taloyhtiölle aina monimutkainen kokonaisuus, johon perinteinen kokonaishintainen kilpailu-urakointi tarjoaa tutun toimintatavan. Eteneminen tapahtuu tutun sapluunan kautta: jokaiselle vaiheelle on olemassa sisältö ja aikataulu.
Putkiremontin vaiheittainen rakentuminen tuo vertailtavat vaihtoehdot päätettäväksi hallitussa järjestyksessä. Myös budjetti tarkkenee tarjousten myötä.
Monissa vaihtoehtoisissa toteutustavoissa suunnittelu- ja toteutusvaihe limitetään. Tällöin jokaista vaihetta ei pystytä kilpailuttamaan valmiilla tiedoilla, vaan lähtötietoihin perustuvien arvioiden osuus kasvaa ja taloyhtiön on enemmän luotettava kumppaneiden asiantuntijuuteen.
Putkiremontissa on tunnistettu yleisesti seuraavat taloyhtiön tavoitteet (mukaillen Heikkilä, 2016):
Kun nämä tavoitteet ja taloyhtiön hallituksen vastuu päätöksistä huomioidaan, taloyhtiölle voi syntyä tunne oman roolin siirtymisestä kuskin paikalta apukuskiksi. On luotettava, että hankekumppanit ajavat taloyhtiön etua. Tunne lisää vaihtoehtoisesta toteutustavasta muodostuvaa riskin kokemusta.
Riskin lieventämiseksi on esiteltävä vaihtoehtoisten toteutustapojen ihastuttavuusominaisuudet tarjoamalla ratkaisut kilpailu-urakoinnin keskeisimpiin kipupisteisiin.
Kilpailu-urakoinnin heikoin kohta on se, että putkiremontin toteutuva hinta ja suunnitteluratkaisut määräytyvät vasta toteutuksen aikana tai vasta sen jälkeen.
Koska putkiremontti on oikeasti hyvin toistettava rakennushanke, vaihtoehtoisilla toteutustavoilla voidaan tarjota seuraavat ratkaisut jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen.
Vaikka teknisiä toteutusratkaisuja putkiremontille on lukuisia, hankesuunnitelman perusteella on aina löydettävissä parhaat suunnitteluratkaisut kattamaan haluttu sisältö.
Perinteisesti valmiit suunnitteluratkaisut esitellään pitkän toteutussuunnitteluvaiheen jälkeen. Taloyhtiölle voidaan kuitenkin tuottaa nopeastikin luonnos sen tarpeisiin sopivista, valmiiksi yhteensovitetuista ja viranomaisten hyväksymistä suunnitteluratkaisuista. Näitä voidaan hioa ja tarkentaa myöhemmin toteutussuunnitteluvaiheessa.
Tämä tarjoaa taloyhtiölle paremman mahdollisuuden osallistua suunnitteluvaiheeseen ja ymmärtää valittujen suunnitteluratkaisujen syitä.
Valmiiden suunnitteluratkaisujen avulla hankesuunnitelmasta voidaan muodostaa nopeasti pääosin pitävä kokonaishinta. Taloyhtiö saa näkymän putkiremontin hintarakenteeseen tarkkuudella, jota perinteisesti saadaan vasta juuri ennen toteutusvaihetta urakoitsijakilpailutuksen jälkeen.
Muodostettua kokonaishintaa voidaan käyttää hankkeen sisällön hienosäätämiseen tilaajan budjetin mukaiseksi. Teknisten suunnitteluratkaisujen lisäksi putkiremonttikokonaisuus koostuu pintatöistä ja kalusteista.
Tähän tarpeeseen taloyhtiölle voidaan tarjota vaihtoehtoisia laatutasosapluunoita, joista on helppo valita taloyhtiölle sopivin. Yhtä lailla pintojen kunnostustarvetta esimerkiksi yleisissä tiloissa voidaan ohjata tilakohtaisesti taloyhtiön budjetin mukaan.
Vaihtoehtoisen kokonaisuuden hintatasoa voidaan peilata toteumatietoon. Jälkilaskennan kautta saadaan vertailua siihen, mitä samankaltainen hanke on toteutunut maksamaan perinteisellä kokonaishintaisella kilpailu-urakoinnilla tehtynä.
Taloyhtiön budjettiin sopiva putkiremonttikokonaisuus yhteensovitettuine suunnitteluratkaisuineen luo perustan hankkeen pitävälle aikataululle.
Putkiremontin kulku ja päätöksentekopisteet ovat tunnetut, jolloin taloyhtiön roolia voidaan rakentaa oikeissa kohdissa osallistavaksi niin suunnittelu- kuin toteutusvaiheessakin.
Taloyhtiö voi turvallisin mielin luottaa hankkeen etenemiseen aikataulun mukaisesti sekä siihen, että taloyhtiön tarve huomioidaan oikealla tavalla hankkeen aikana. Tällöin kokemus vaikutusmahdollisuuksista kasvaa.
Ei riitä, että vaihtoehtoinen toteutustapa tarjoaa etuja. Valinnan kynnystä täytyy madaltaa tarjoamalla ”palautusoikeus”, jolloin valinnan taloudellinen riski on minimaalinen ja kokemus siitä, että voi palata takaisin, säilyy.
Taloyhtiön putkiremontissa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi edullista konsultaatioviikkoa hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Taloyhtiön teettämän hankesuunnitelman perusteella voidaan esittää vaihtoehtoisen toteutustavan kustannusrakenne, tekniset ratkaisut ja alustava aikataulu.
Mikäli taloyhtiö ei halua edetä, riski realisoituu taloyhtiölle nimellisenä korvauksena tehdystä työstä. Tässäkin tapauksessa taloyhtiö saa kattavan tietopaketin putkiremonttihankkeen raameista, ja sitä voidaan hyödyntää jatkossa.
Mikäli taloyhtiö päättää edetä konsultaatioviikon jälkeen, edellytykset putkiremonttihankkeen edistämiselle ovat jo olemassa ja toteutussuunnittelu voidaan aloittaa hyvinkin nopeasti.
Blogisarjan seuraavassa osassa avaan yhtä tapaa, jolla taloyhtiö pystyy hyötymään kokeneen urakoitsijan ammattitaidosta.
Haluatko keskustella taloyhtiönne linjasaneerauksesta? Lähetä viesti lomakkeella tai soita suoraan – vastaamme mahdollisimman pian.
